寧靜蕾詳細(xì)、客觀的對陽光集團(tuán)目前的狀況進(jìn)行了分析報(bào)告，同時(shí)也闡述了自己對陽光集團(tuán)未來的發(fā)展方向和總體規(guī)劃，而且講得有禮有節(jié)，幾乎完美。

    先不評論她的方案有沒有經(jīng)過實(shí)戰(zhàn)的考驗(yàn)，單單只是這一套一套的理論，就讓凌軒和諸女都為之折服，她一點(diǎn)沒辜負(fù)盧廣盛用百萬年薪的代價(jià)請回來。

    陶菲菲和唐纖纖她們聽了寧靜蕾的分析和規(guī)劃，她們就知道陽光集團(tuán)用不上自己插腳進(jìn)行管理協(xié)助了，有寧靜蕾這樣的人才，再加上她組建的團(tuán)隊(duì)，相信足以讓凌軒在商業(yè)戰(zhàn)場上游刃有余。

    “凌總，你看一南下，這里有一份競標(biāo)書。”寧靜蕾講完了自己的分析和規(guī)劃，一陣交流之后，她很快就轉(zhuǎn)入到工作的角色中，她從旁邊的文書中取出一份文件遞給了凌軒。

    寧靜蕾道：“這是下午就要開始的政府投標(biāo)會，主要是政府想盤活市中心的爛尾樓，我們陽光集團(tuán)已經(jīng)報(bào)名參加的競標(biāo)。”

    凌軒有聽盧廣盛說過這件事情，今天上班最重要的一件事情也是去參加這個(gè)投標(biāo)會。每一個(gè)參與投標(biāo)的單位都向拍賣行押了兩千萬做保證金，由此可見政府非常的看中這一次競標(biāo)。

    “我想聽一下你的分析?！绷柢帉χ鴮庫o蕾說道。

    寧靜蕾點(diǎn)點(diǎn)頭，道：“這一次政府拍賣的爛尾樓一共是五個(gè)，每一個(gè)都是單獨(dú)拍售。最高的一個(gè)起拍價(jià)格是一點(diǎn)五億，是位于市中心中山路上的四十八層爛尾樓，總建筑面積是十二萬平方米，最低的是江岸的三十二層爛尾樓建筑，起拍是五千萬，建筑面積是十萬平方米。另外三個(gè)盤，一個(gè)是在城東商業(yè)中心的國際廣場附近，三十七層，建筑面積八萬六千平方米，起拍價(jià)格是六千萬；江岸靠近翠湖邊二十八層建筑，建筑面積十六萬平方米，起拍價(jià)格一點(diǎn)二億，還有一個(gè)就是靠近火車站附近的爛尾樓，樓高二十層，建筑面積六萬七千平方米，起拍價(jià)格六千萬。這五個(gè)樓盤我都看過，最具商業(yè)投資價(jià)值的應(yīng)該江岸那兩棟爛尾樓，如果我們能以總資金兩億以下拍得，加上需償還的債權(quán)兩億三千萬，一共是四億三千萬的投資。后面改建裝修的成本控制在七千萬，成本總體控制在五億以內(nèi)，我就能確保這兩棟樓可以純賺兩億以上?！?/br>
    林紫薇一旁道：“按照你的算法，兩棟爛尾樓面積加起來是二十六萬平方米，如果是投資五億，每平方米的成本就是一千九百多元，扣除銷售提成和推廣的費(fèi)用，每平方米的成本會達(dá)到兩千兩百元左右。如果要想創(chuàng)造兩億以上的利潤，那就需要賣三千元一平米的價(jià)格?！?/br>
    周雅卿一旁點(diǎn)頭的補(bǔ)充道：“三千元的價(jià)格，如果是市中心的商業(yè)寫字樓，的確是很便宜，目前N市的平均樓價(jià)就是三千元左右。但是考慮到岸邊不是繁華的地段，如果用來做寫字樓，只怕很難賣得出。就像我們投資的國際商貿(mào)大廈一樣，資金會被牢套在里面。因此你這數(shù)字上的分析看上去很美，就是不知道什么時(shí)候能收回我們的投資？”

    凌軒點(diǎn)點(diǎn)頭，道：“廣盛，你覺得呢？”

    盧廣盛道：“凌總，我贊同周總的看法。如果是投資寫字樓，我建議競拍市中心中山路上的爛尾樓，那里的價(jià)格可以賣到五千甚至更高，那可以產(chǎn)生六億的營業(yè)額，如果我們是兩億拿下，加上債權(quán)一億，再加上裝修銷售推廣成本一億，純利潤兩億不成問題?！?/br>
    凌軒微笑的道：“可是我們國際商貿(mào)大廈地處整個(gè)城市的CBD的中心，交通方便，公司云集，我們這里才賣五千一平方米，而且還是全新五星級的寫字樓。大家都知道，我們賣了五年的項(xiàng)目，現(xiàn)在還有五萬平方米的空置樓層，你說我們拿什么讓人們?nèi)ベI中山路那一棟沉睡了十年的爛尾樓做辦公樓？”

    “這個(gè)～～”盧廣盛不說話。

    寧靜蕾道：“我建議公司不要投標(biāo)中山路的爛尾樓，因?yàn)榧词刮覀兡苜u完它，也會是三年以后的事情。三年對于房地產(chǎn)投資來說不算長，可是對于我們公司想繼續(xù)保持高投資高產(chǎn)出的話，會出現(xiàn)資金鏈掉鏈子的危險(xiǎn)?！?/br>
    周雅卿道：“寧經(jīng)理，你讓公司投資江岸那兩棟爛尾樓，豈不是存在更大的危險(xiǎn)？雖然說三千一平米的價(jià)格很有競爭力，可是相比三千五到四千八的中央?yún)^(qū)域，他也是一點(diǎn)優(yōu)勢都不存在的。你說的那兩棟爛尾樓能在什么時(shí)候收回投資成本？”

    寧靜蕾顯得很有自信的道：“一年，只需要一年的時(shí)間就可以純賺兩億?！?/br>
    周雅卿覺得不可能的說道：“這……這怎么可能？要知道之前富皇投資的房地產(chǎn)，最快也是三年才產(chǎn)生利潤的?！?/br>
    寧靜蕾道：“新建的房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)土地競標(biāo)、項(xiàng)目設(shè)立、審批，搬遷原住戶、規(guī)劃，直至建設(shè)、銷售，這都需要時(shí)間。爛尾樓重建不一樣，只要我們資金到位，完全可以一邊裝修一邊銷售。我的計(jì)劃是在裝修重建完成的時(shí)候，銷售至少完成百分之八十以上。”

    盧廣盛覺得有點(diǎn)不可思議的道：“你就這么有把握？”

    凌軒思想了一下，淡淡的道：“寧經(jīng)理，你讓我猜一下，你是不是計(jì)劃把那兩棟爛尾樓建成住宅樓？”

    寧靜蕾點(diǎn)頭的道：“凌總，你說得不錯(cuò)。目前商業(yè)寫字樓的均價(jià)已經(jīng)是五千元一平米，但是很多房地產(chǎn)商為了追求高利潤高產(chǎn)出，還在不斷的籌建，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了N

    市對于商業(yè)鋪面和寫字樓的需求，是明顯的供大于求，嚴(yán)重飽和狀態(tài)。但是住宅樓就不一樣，住宅目前的平均價(jià)格是三千，但是這已經(jīng)包括的郊區(qū)和周邊縣城的價(jià)格，如果但是以五大城區(qū)住宅均價(jià)來算，已經(jīng)達(dá)到三千八百元一平米。岸邊這兩棟爛尾樓處于市中心，而且都有江景景觀，另外還有翠湖生態(tài)景觀，這樣地段的住宅已經(jīng)是四千五以上的價(jià)格，大大超出了普通寫字樓的價(jià)格。考慮到是爛尾樓的原因，我們的價(jià)格只能在三千多一點(diǎn)，但是足以讓我們產(chǎn)生兩億的利潤?！?/br>
    盧廣盛道：“寧經(jīng)理，我還有一個(gè)問題，如果我們把爛尾樓建成住宅，那這樣的大宅，少說四五十萬一套，按照這樣的價(jià)格，完全可以購買新建很好的房子了?？紤]到現(xiàn)在購買房子的大多是投資買房，爛尾樓本身就不具備投資的價(jià)值，試想，誰會投資購買一套十年的爛尾樓住宅？因此投資這樣的爛尾樓，同樣不可避免被牢套資金的可能?！?/br>
    寧靜蕾冷靜的分析道：“所以下面就是我闡述的一個(gè)重點(diǎn)，為什么要投資岸邊的爛尾樓，我是經(jīng)過對比和考慮的。首先我想明確一點(diǎn)，我投資這兩棟爛尾樓并不是為了給炒房投資用的，我是實(shí)實(shí)在在想給這個(gè)城市購房一族提供一次購房的機(jī)會。我建議這兩棟爛尾樓集中籌建小戶型，戶型建筑面積以七十平方米以下的為主，而且四十多平方米的戶型占百分之六十以上?！?/br>
    一旁沉默已久的蘇楠一聽，不無擔(dān)心的道：“四十平米的戶型？那不是單間嘛？除開公攤百分之十五，真正能實(shí)用面積沒有多少了？這樣連廚房客廳都沒有的房子，會有人買嗎？”

    寧靜蕾道：“我考察過這兩棟爛尾樓，因?yàn)楫?dāng)初的規(guī)劃是寫字樓，因此樓層非常高，高度在四米五和四點(diǎn)八米不等，非常適合建開放式躍層?！?/br>
    盧廣盛道：“開放式躍層？！是不是樓中樓那種？”

    寧靜蕾道：“嚴(yán)格意義上不算是樓中樓，只不過是將一層樓建成兩層的使用空間。底下是廚房、浴室、客廳，隔層則是睡房。我考察過日本的樓房，他們很多都是采用這樣的建筑方法節(jié)省資源。除開客廳的空間保持高度，其它地方的空間一分為二，下面兩米高，上面樓房是一米五，雖然有點(diǎn)矮，但是考慮到實(shí)用和休息，因此非常合適了，四十平米的房子可以開兩個(gè)房間，每個(gè)十多平方米。我們替購房者雙一筆帳，他們只需花建筑面積的錢，就可以買到雙倍的實(shí)用面積，四十平方米的面積變成了六七十平方。而七十平方的房子變成了一百多平方，而且更重要的一點(diǎn)，就是首付低，月供少，這非常適合外來打工一族。想一下，租一套房子要月供四五百元，但是購買一套四十平方米兩房一廳的小戶型，首付兩萬多，每月按揭只需六百元，你會租房還是買房？而且江岸這兩棟爛尾樓的位置絕對是上班一族理想的居所距離，這是我另外一個(gè)自信的原因?！?/br>
    “好，很好～～”凌軒聽了，帶頭給寧靜蕾鼓掌歡呼，一邊說道：“你們還有其它的問題嗎？如果沒有，我們就按寧經(jīng)理說的去投標(biāo)。”

    諸女和盧廣盛跟著一起為寧靜蕾的方案鼓掌，讓這個(gè)冰雪美人也為之動容，這可是她到任來的個(gè)大方案，其實(shí)她一開始根本沒有把握，但是凌軒的話讓她充滿了自信。

    周雅卿一旁微笑的道：“為什么我們不把其它的五棟爛尾樓全部拿下做為小戶型最新222。0㎡投資？”

    寧靜蕾道：“最重要的是其它爛尾樓的樓層高度不足以建構(gòu)開放式躍層，他們的高度只有三米六，而且地處中心繁華地帶，投標(biāo)成本太高，很難有利潤的?！?/br>
    凌軒點(diǎn)點(diǎn)頭的道：“一會兒投標(biāo)會上，舉牌競拍由寧經(jīng)理負(fù)責(zé)?！?/br>
    盧廣盛一愣，道：“凌總，你不出面嗎？”

    凌軒道：“我還是不宜過早的出現(xiàn)在媒體的面前，主要是想避開一些不必要的麻煩。由你和寧經(jīng)理出面，我和雅卿她們在幕后看著就可以，我會坐在你們旁邊的，放心。”

    盧廣盛道：“凌總，我不是這個(gè)意思，我只是覺得這么重要的場面，如果你出面了，正好是你對同行和政府要員的一次推廣公關(guān)機(jī)會。”

    凌軒拍拍盧廣盛的肩膀，微笑的道：“廣盛，機(jī)會還在后面。走，看看我們的辦公室去，順便參觀一下整個(gè)管理中心～～”

    “凌總，你這邊請～～”美女寧靜蕾在前面給凌軒開路的說道。

    看著寧靜蕾知性的美麗，凌軒就有種說不出的奇妙感覺，這美女會成為自己行宮美女中的一員嗎？或許，這個(gè)挑戰(zhàn)會比葉鳳更加的艱難。