書中的時(shí)代，相當(dāng)于現(xiàn)實(shí)世界2000年左右，

    這個(gè)時(shí)候誰會(huì)想到十幾年后，隨便一個(gè)學(xué)區(qū)老破小的房子單價(jià)就能十幾萬一平？當(dāng)年幾萬塊一套的單位福利分房，只要在四環(huán)內(nèi)的有學(xué)區(qū)的，單價(jià)都是五萬元起步。最貴數(shù)西城區(qū)，單價(jià)常年在十萬塊以上，一套百平的高層塔樓普通三居室，二十多年房齡，小區(qū)連車位和綠化都沒有，賣價(jià)一兩千萬，還一大堆人加價(jià)搶。更別說那些地處城市核心的豪宅，品質(zhì)高端交通便利，單價(jià)更是無上限，動(dòng)輒□□千萬上億元一套。

    眼下，鄺總監(jiān)說收盤時(shí)均價(jià)能做到四萬一平米，在當(dāng)時(shí)的環(huán)境下其實(shí)已經(jīng)很有魄力了。

    “如果是均價(jià)四萬塊，戶型面積控制在三百平左右，一套房子也就一千多萬，這種客戶面相對廣一些，銷售速度也能上來，迅速回款。留下幾十套大一點(diǎn)戶型的，慢慢消化便不著急賣，可以等升值再多賺點(diǎn)了?！编椏偙O(jiān)是從業(yè)多年的老銷售，自一線基層做到總監(jiān)，理論和實(shí)戰(zhàn)都很過硬。

    按說莊算當(dāng)初是不會(huì)錄用這種人才的，不過鄺總監(jiān)的履歷上寫著的好幾個(gè)實(shí)cao樓盤，莊算去查過都是長期滯銷。這運(yùn)氣著實(shí)差了一點(diǎn)，卻是莊算最需要的。果然，鄺總監(jiān)是怕售價(jià)太高房子不好賣，前車之鑒陰影太大。

    莊算就安撫道：“鄺總監(jiān)不必?fù)?dān)心，我覺得咱們項(xiàng)目要做就做最頂級的豪宅，中間不存在中間檔次，兩三百平米的戶型會(huì)拉低我們項(xiàng)目整體的奢華感受。你想想住二三百平四居的人，和住四五百平三居加保姆房的人能是一類人么？他們共同生活在一個(gè)小區(qū)里，圈層的純粹性是會(huì)被破壞的，最有可能是你二三百平的房子賣出去了，四五百平的大戶型高不成低不就反而沒人買了?！?/br>
    鄺總監(jiān)一愣。的確，按照他以往cao盤的經(jīng)驗(yàn)，如果一個(gè)小區(qū)有小戶型又有大戶型，除非大戶型占比很小，否則滯銷的很可能是大戶型。畢竟控制總價(jià)，實(shí)際上控制的是客群。以為能掏出來一千萬

    莊算看出鄺總監(jiān)眼中的松動(dòng)，趁熱打鐵道：“所以我們不僅要將戶型都設(shè)定在四百平以上，單價(jià)還要做到更高，我們是精裝修的房子?。≌娌膶?shí)料的裝修成本都必須算進(jìn)去。一套幾十萬的外國進(jìn)口櫥柜系統(tǒng)、衛(wèi)浴間內(nèi)的自動(dòng)化設(shè)施，以及各種定制的戶門、地毯，還有每一個(gè)樓門里的大堂裝潢，甚至是精裝修地下車庫、園林景觀，哪個(gè)不要錢？成本部郭總監(jiān)，你們那邊給的成本最低預(yù)算多少錢？”

    郭可貝這次是充分領(lǐng)會(huì)了莊算的意思，將那些巨貴的精裝修成本逐一添加進(jìn)去，另外還包括小區(qū)本身以及旁邊那塊綠地的園林景觀成本也均攤到了可售面積之中。除了自有資金充裕不用借貸，財(cái)務(wù)成本節(jié)約了之外，其他包括地價(jià)都是超高的標(biāo)準(zhǔn)，她默然的報(bào)了一個(gè)數(shù)：“莊總，咱們這個(gè)項(xiàng)目綜合單方成本含上地價(jià)，初步估算是八千八百塊?！?/br>
    “這里含了將來可能補(bǔ)貼給公園運(yùn)營和物業(yè)會(huì)所運(yùn)營的那些錢了么？”莊算細(xì)心的問了一句。

    郭可貝又掐指一算，加價(jià)道：“若算上那些，再多加點(diǎn)營銷成本，單方成本大概就到一萬塊了。項(xiàng)目總成本預(yù)計(jì)在十個(gè)億?！?/br>
    在場眾人倒吸一口冷氣。別家房子開盤價(jià)能賣到一萬多塊肯定已經(jīng)是高檔住宅的標(biāo)準(zhǔn)了。他們這個(gè)項(xiàng)目又不是核心城區(qū)，周邊荒郊野地，再往東一片農(nóng)田，成本就已經(jīng)上萬了，售價(jià)肯定更高，但上千萬一套的多層房子，誰會(huì)買呢？

    莊算點(diǎn)點(diǎn)頭，他自己是做設(shè)計(jì)出身，私下里也測算過總成本差不多十個(gè)億，包括買地已經(jīng)花掉的一個(gè)億，還有九個(gè)億在項(xiàng)目完工前怎么都能花光了。

    他難得好心情的耐心與大家說道：“郭總監(jiān)，你就先按照這個(gè)總成本來控制吧。成本都這么高了，那么售價(jià)肯定要比成本高，這個(gè)認(rèn)知大家不反對是不是？”

    鄺總監(jiān)說：“沒錯(cuò)啊，所有我才將開盤價(jià)定在三萬

    為什么說房地產(chǎn)是暴利行業(yè)呢，在地價(jià)還很便宜的時(shí)代，這句話沒錯(cuò)。成本和售價(jià)之間的差距是成倍的。一萬塊成本的房子，賣的時(shí)候售價(jià)三萬塊，這還是合理定價(jià)。

    但是到了地價(jià)暴漲之后，土地成本和貸款的財(cái)務(wù)成本就變成了大頭。房子的土建成本還是那么幾千塊，地價(jià)卻變成了幾萬塊一平米，導(dǎo)致單方售價(jià)不斷提升，而購買力是有上限的，房價(jià)超過那個(gè)上限根本無人買的起，留給地產(chǎn)商的利潤空間因此不斷壓縮。在地產(chǎn)黃金時(shí)代過去之后，調(diào)控的嚴(yán)冬之下，許多房企的實(shí)際利潤率低的可憐，紛紛倒閉破產(chǎn)。

    莊算心說，書中正是地產(chǎn)黃金時(shí)代，地價(jià)便宜的跟白撿一樣。若是再過十年，十個(gè)億在帝都連買塊地都不夠，分分鐘就花光了，哪還用這么嘔心瀝血的算計(jì)怎么把錢花出去？

    莊算盤算了一下，提出了一個(gè)觀點(diǎn)：“我們的房子要強(qiáng)調(diào)個(gè)性化，目標(biāo)客群身價(jià)起碼過億才行。這么算算看，一套帝都的頂級豪宅，能配得上他們身份的，最起碼也要兩三千萬吧？不管面積大小，咱們要一房一價(jià)，要看里面的配置和外邊的景觀。不能單純用成本作為定價(jià)的依據(jù)。鄺總監(jiān)，你們部門辛苦一下，將來等設(shè)計(jì)成果出來之后，每一戶做一個(gè)價(jià)格，要將各種售價(jià)影響因素都充分考慮進(jìn)去。哪怕戶型面積相同，在一層和在頂層售價(jià)肯定不同吧？在不同位置的樓，窗子外邊看到的景觀也不同。一共就二百個(gè)戶型不到，每個(gè)必須都有獨(dú)特賣點(diǎn)和個(gè)性。充分挖掘出來，形成一套系統(tǒng)完善的銷售預(yù)案?！?/br>
    “等等莊總，您說的是一套四百平的房子賣兩三千萬？那單價(jià)不就變成了五萬塊一平？”鄺總監(jiān)額頭直冒冷汗。雖然總戶數(shù)不到二百戶吧，但是從哪里找那二百個(gè)人傻錢多的客戶去啊？

    剛剛來公司實(shí)習(xí)沒兩天的王小銘暗中數(shù)了數(shù)，她爸給的那份煤老板名單上的人數(shù)，一千個(gè)人總是有的，當(dāng)然良莠不齊，逐一拜訪摸摸底才行。這里可是帝都啊，煤老板的礦大多在山西和內(nèi)蒙一代，發(fā)達(dá)之后不是住在省會(huì)就是來帝都風(fēng)光一把，在帝都買宅子最是體面。大幾千萬的身

    行政助理小高也在想，jiejie那邊常年給有錢人訂制旅行計(jì)劃，客戶聯(lián)系方式一大把，尤其出境游好多都需要做資產(chǎn)證明之類的。這里面總有一些能算得上公司的目標(biāo)客戶吧。

    白有賢則計(jì)劃與自己認(rèn)識的那些個(gè)空姐多交流，甚至是從劉宏那里搞到高質(zhì)量的客戶聯(lián)系方式，應(yīng)該都不算太難。好在項(xiàng)目不到二百套房子，廣撒網(wǎng)之下，總能湊夠人數(shù)的。

    這三人暗中都有了解題方法，面露微笑默不做聲。

    周帆生活在小資圈子里，壓根沒覺得有錢人難找。郭可貝心想賣的越貴越好，否則成本哪里敢花那么多錢？鄺總監(jiān)環(huán)顧四周，壓根沒人支持他。

    莊算更是篤定道：“鄺總監(jiān)不要太擔(dān)心了，等房子蓋出來，大家親眼看到是好東西，自然就會(huì)搶著買。再者你入職的時(shí)候我不都說了么，豪宅和那些剛需房子不同，我不會(huì)用銷售速度來考核你的業(yè)績。薪酬方面不會(huì)虧待你，將來房子賣出去的提成也不會(huì)少了你，就這么說定了，均價(jià)按照五萬塊做，一房一價(jià)，給你適當(dāng)?shù)拇蛘蹆?yōu)惠權(quán)利。其實(shí)咱們項(xiàng)目這么稀缺，不賣貴點(diǎn)實(shí)在可惜?！?/br>
    鄺總監(jiān)顫聲應(yīng)了，嘴上不敢再反駁什么。心里卻想優(yōu)惠力度可以大點(diǎn)，一套房子標(biāo)價(jià)兩千一百萬，打折兩千萬也賣出去了。人家客戶壓根不知道你成本價(jià)可能只有四五百萬。一套房子凈賺一千五百萬，扣除銷售提成，整個(gè)項(xiàng)目二三十個(gè)億的總利潤，前景還是很可觀呢。

    而且按照目前的政策，其實(shí)不用等房子蓋好了再賣。只要圖紙報(bào)批那關(guān)過了，就能先去申請預(yù)售證，甚至如果監(jiān)管部門能走通門路，預(yù)售證沒拿到之前也可以開展宣傳。再過兩三個(gè)月，圖紙的送審稿就能出來了，他拿到了這些素材同步開始鋪陳銷售尋找客戶，等著項(xiàng)目真正開始建設(shè)封頂?shù)臅r(shí)候，他已經(jīng)將房子都賣出去了，這才是一個(gè)合格的銷售總監(jiān)。

    散會(huì)之后，莊算看鄺總監(jiān)一臉愁云壓力山大，唯恐其知難而退直接撂挑子跑路，這可還沒到年底呢，要走也需先拿了年終獎(jiǎng)再走。莊算趕緊把白有賢叫來：“阿賢，要不你再去開導(dǎo)一下鄺總監(jiān)？千萬別讓他往牛

    白有賢胸有成竹的點(diǎn)點(diǎn)頭，出了總裁辦公室的門，扭頭叫上了小高和王小銘，一起去找鄺總監(jiān)開小會(huì)。鄺總監(jiān)發(fā)愁的不就是客戶么？他們好歹能先列個(gè)有錢人的單子出來，給鄺總監(jiān)吃一顆定心丸。

    ————作話有小劇場————

    作者有話要說：小劇場：

    莊：鄺總監(jiān)看起來心情好多了，阿賢你真會(huì)安慰人。

    白：也沒啥，我就是匯總了一下公司同事的資源，給鄺總監(jiān)列了幾百人的目標(biāo)客戶聯(lián)系方式而已。

    莊吐血：阿賢，我突然好難過——。

    白焦慮：算算，別擔(dān)心，雖然這幾百人里未必都會(huì)買咱們的項(xiàng)目，好歹能賣掉幾十套，咱們也夠本先賺回十個(gè)億了。